房地产释放维稳信号 中小房企优胜劣汰

2019-08-01 08:57:47

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責任編輯:高原

  7月31日地産股集體下跌。截至收盤,當日135只房地産業股票平均跌幅達1.51%,一天總蒸發市值達545億元。其中,市北高新、嘉凱城等股票領跌,跌幅超過9%。

  此前一天,中共中央政治局會議繼4月之後再次強調“房住不炒”,並首次明確不將房地産作爲短期刺激經濟的手段。這是政治局會議釋放的重磅信號之一,業內人士認爲,未來房地産政策不會放松,但市場已有預期,所以地産股下跌的過程不會持續太長時間。

  在中原地産首席分析師張大偉看來,未來政策還是以平穩爲主。房地産長效機制已經在租售並舉、“房住不炒”等環節開始快速落地,預計2019年後續將有更多制度性政策發布。

  “這一輪調控的維穩信號很足,可能會逐步淘汰一批中小房企,尤其是高杠杆融資的房企。”業內人士告訴新京報記者,從政策面來看,今年上半年樓市走出一波“小陽春”後,監管部門密集發聲,都在給樓市“退燒”。

  據央行7月31日消息稱,7月29日,央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會,強調保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地産的資金管理。

  近期房地産調控政策

  4月19日

  政治局會議提出,堅持“房住不炒”,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

  5月17日

  銀保監會發布23號文,叫停信托變相爲不符條件的房地産項目融資輸血。

  6月13日

  銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示,必須正視一些地方房地産金融化問題。

  7月初

  銀保監會約談警示部分近期地産業務增量大的信托公司。

  7月12日

  發改委發布房企外債申請備案登記通知,要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

  7月29日

  央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會,強調要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位。保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地産的資金管理。

  7月30日

  政治局會議重申“房住不炒”,落實房地産長效管理機制,首提不將房地産作爲短期刺激經濟的手段。

  房住不炒

  135只地产股普跌 专家称下跌符合预期

  Wind數據顯示,7月31日,135只房地産業股票平均跌幅達1.51%。其中,市北高新、嘉凱城等股票跌幅較大超9%,分別下跌9.98%及9.21%。華夏幸福、金地集團、陽光城等多家上市房地産業股票,當日跌幅也均超4%。此外,綠地控股、華僑城A、萬科A、榮盛發展等上市房地産業股票,當日跌幅超3%。

  7月30日召開的政治局會議,對房地産市場調控提出了要求。會議提出,堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,落實房地産長效管理機制,不將房地産作爲短期刺激經濟的手段。此次表述最大的變化在于提出了房地産不是經濟刺激手段的新定義。“在當前經濟下行壓力增大,政策判斷撲朔迷離的情況下,該表述具有積極的意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  他認爲,這一表述明確了房地産的市場角色,即房地産不應該是刺激經濟的工具,各地對于房地産市場的定位,依然需要強化其消費品的概念,即房子是用來住的,不是用來炒的。各地發展房地産業務,要更多考慮房地産背後的消費需求,而不應該和經濟刺激等做過多的挂鈎。

  嚴躍進指出,政治局這個會議的信號就是政策不會放松,所以對于銷售市場是有一定利空的,地産股適當下跌也是符合預期的。但這個過程也不會持續太長時間,這和近期本身類似融資政策收緊已經強化了市場預期有關。

  對此,中原地産首席分析師張大偉分析稱,去年底的兩次政治局會議並未提房地産,此後今年4月與7月連續提及“房住不炒”,繼續明確了房地産調控將持續收緊,對炒房者將有打擊,也有利于市場平穩。

  張大偉表示,在過去經濟發展過程中,的確出現過爲了短期經濟穩定的目標而放棄房地産長效機制的落地執行,本次會議第一次明確了這一點。而房地産長效機制已經在租售並舉、“房住不炒”等環節開始快速落地,預計2019年後續將有更多制度性政策發布。另外,房地産稅等調控政策也將在2019年加速落地。整體來看,房地産調控已經出現了質變。

  監管重拳

  房地产融资收紧 中小房企面临优胜劣汰

  實際上,過去三個月時間,多部門密集發聲劍指房地産。其中,5月17日,銀保監會23號文重申嚴格監管房地産融資。近兩個月後,發改委發文要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

  今年上半年,房企享受了一陣較爲寬松的融資環境,亦帶動了樓市熱度。據央行公布的2019年上半年金融統計數據,住戶部門貸款中,被認爲能夠一定程度上反映房貸變化的中長期貸款增加2.75萬億元,同比增長10%。

  此前房地産信托受到約束時,多位信托公司人士告訴新京報記者,今年上半年房地産信托整體增速過快,多地銀保監局對房地産信托開出罰單,有公司地産項目爆雷,這些可能都是監管收緊的誘因。

  一位業內人士告訴記者,房企對外部融資的依賴度普遍不低,比如一個項目,可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出,其余部分都靠外部融資,這就形成三倍或四倍的杠杆。他認爲,這一輪調控給的維穩信號很足,可能會逐步淘汰一批中小房企,尤其是高杠杆融資的房企。

  而根據人民法院公告網,截至7月23日,今年全國共有271家房地産企業宣告破産清算。除了大量不知名的中小型房企之外,位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也位列其中。張大偉表示,對比全國10萬家級別的房地産企業數量,幾百家企業的破産算是所有行業裏面比例最低。從環比同比看,這個數據也沒有明顯增加。

  有分析認爲,這其實也是房地産行業集中度提升的開啓,有利于市場長遠發展。在過往30多年,中國房地産市場享受到人口遷移、城市化以及經濟高速發展三股時代紅利,從而獲得了飛速的增長。但與此同時,也存在企業和從業者良莠不齊,粗放式經營所帶來的房屋開發質量不高以及樓盤爛尾等一系列問題。

  除了資金端收緊,近幾個月,住建部也多次對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月18日,住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南甯4個城市進行了預警提示。

  如果算上個別城市寬松政策一日遊、房企資金鏈收緊措施、地方的限售加碼、亂象整頓等政策,據中原地産統計,2019年上半年,全國房地産調控政策高達251次,相比2018年同期上漲了31%。

  趨勢前瞻

  调控已见成效 未来政策以稳为主

  從調控階段性成果看,國家統計局數據顯示,1-6月商品房銷售面積同比下降1.8%,降幅比1-5月擴大0.2個百分點,商品房銷售額增長5.6%,增速回落0.5個百分點,樓市泡沫得到一定程度的擠出。

  此外,房價走勢基本穩定。4個一線城市新建商品住宅銷售價格6月環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅連續三個月相同;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

  對于未來政策走向,中泰證券首席經濟學家李迅雷對新京報記者表示,房地産調控政策會嚴控,但不是收緊,重要的是把現在的政策能夠落實好。

  在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来,政治局首次提出就房地产在经济刺激中的作用进行定调,回应了当前经济形势下社會舆论中有所升温的房地产刺激论调,也给地方政府明确了标准,击破房地产调控放松的幻想。在当前宏观经济形势下,这也将使得地方政府在房地产政策选择上更加审慎,对市场波动更加敏感,政策出台的频率和力度都有可能会加强。

  對此,張大偉認爲,未來政策還是平穩爲主,下一步應加快住房、土地供應、房地産稅收、租賃等制度,以長效機制引導市場穩預期。而建立房地産平穩健康發展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地産和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地産的投資屬性,回歸居住屬性。

  “從發布調控政策的城市看,主要以房價上漲明顯城市爲主,這種城市基本集中在一、二線城市,房價在最近依然處于高位。穩預期、穩地價、穩房價依然是政策的主要內容。”張大偉稱。

原标题:房地产调控释放维稳信号 中小房企面临优胜劣汰

值班主任:田豔敏

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